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不動産の知識

不動産の見方

同じ資産でも、不動産と金融資産とは大きく異なります。
それは「まったく同じ不動産はひとつもない」と言う個性の強さです。たとえば、同じ地域にある同じスペックの土地でも、「抵当権が設定されているのか」「まわりにどんな人が住んでいるのか」などで、資産価値は大きく異なります。
だから不動産の取引には登記簿の確認や、現地調査が欠かせないです。

土地や建物について、所在、面積などの物理的状況と、所有者の住所氏名、担保権の有無、内容などの、権利関係を、法務局が管理する登記簿に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度を「不動産登記」といいます。

不動産の価格

価格は最終的には需要と供給のバランスで決まるが、公的機関が目的に応じて決める目安となる価格が4種類あります。 「公示価格」「基準値標準価格」「相続税評価額(路線価)」「固定資産税評価額」の4つです。

公示価格基準地標準価格相続税評価額固定資産税評価額
実施目的一般の売買の目安公示価格の補完的役割相続税・贈与税を算出する資料固定資産税・都市計画税 不動産取得税・登録免許税を算出する基礎
決定機関国土交通省都道府県国税局市町村(23区は都知事)
評価基準日毎年1月1日毎年7月1日毎年1月1日前年1月1日(3年に1度)
公表3月下旬9月下旬7月上旬3月1日(基準年度は4月1日)
対公示価格100%100%約80%約70%

不動産の取引

賃借人に比べ、立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正した法律を「借地借家法」と言う。

宅建業者と一般消費者の取引を自由に行なわせると、一般消費者に不利な契約が成立してしまう危険性があります。
そこで宅地建物取引業を営むものについて免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行なうことにより、一般消費者の利益の保護や宅地および建物の流通の円滑化を図ることを目的として宅地建物取引業法がつくられました。

媒介契約の種類

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者に重ねて依頼×
自己発見取引×
依頼者への報告義務×2週間に1回以上必要1週間に1回以上必要
指定流通機構への登録義務×7日以内に登録5日以内に登録

法令上の規制

建物を建てる際に、どこにでも建てることはできない。開発許可などの規制を定めた法律があり「都市計画法」と言う。
都市計画法では、国土を都市計画区域と都市計画区域外に定めている。都市計画区域には、市街化区域が定められており、さらに住居系、商業系、工業系に分けられている。

建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康および財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目的として作られた法律を「建築基準法」と言う。
建築基準法では、道路の幅、接道義務、建ぺい率、容積率などが定められている。

複数の区分所有者が1棟の建物を区分して所有する形態の建物について、その所有関係を定め、建物や敷地等の共同管理について定めた法律を「区分所有法」と言う。

耕作者の農地所得促進およびその権利を保護するとともに、土地の農業上の効率的な利用を図るため、農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には、「農地法」に基づき農業委員会や都道府県知事に許可や届出する必要がある。

不動産の税金

不動産は「出口」だけではなく「入口」や「真ん中」でも税金がかかる。つまり、所得時や保有中にも税金がかかるのです。

不動産所得税:
不動産を取得した個人または法人に対して、不動産の所在地の都道府県が課税する税金のこと。
登録免許税:
不動産登記等を受けることに対して国が課税する税金のこと。
印紙税:
領収書や契約書などの一定の課税対象文書に印紙を貼り、国に納税する税金のこと。
固定資産税:
1月1日において固定資産を所有することに対して市町村が課税する税金のこと。

土地・建物などを譲渡したときの「不動産譲渡所得」は、ほかの所得と分離して課税される。また譲渡所得には長期譲渡所得と短期譲渡所得がある。

居住不動産の譲渡の特例

所有期間居住期間要件特例の併用
居住用財産の3000万円の特別控除なしなし居住用財産の3000万円の特別控除と
軽減税率の特例10年超なし軽減税率の特例は併用可
居住用財産の買換特例10年超10年以上他の特例と併用不可
居住用財産の買換え等の場合の
譲渡損失の繰越控除
5年超なし住宅ローン控除と併用可

不動産の有効活用

自己建設方式
土地所有者自らが土地有効活用を企画し、建設会社に工事を受注し、建物完成後の管理・運営を行う方式。
事業受託方式
不動産開発者が事業パートナーとなり、土地活用の調査・企画から、建物の建設・施工・建物完成後の管理・運営までの一切の事業を受託して行なう方式。
土地信託方式
土地所有者が有効活用を目的として、信託銀行などに信託と言う形で形式的に土地を移転し、信託銀行が資金の調達を行い、建物を建設して賃貸などの事業を行う方式。
等価交換方式
土地所有者が土地を出資し、デベロッパーがその上に建築する建物の費用を出資、各々の出資割合に応じて土地・建物を分け合う方式。
定期借地権方式
土地に定期借地権等を設定、土地を貸す事業方式。
現物不動産投資
賃貸マンションやオフィスビルなどの現物の不動産に、直接投資する不動産投資の形態
小口化不動産投資
複数の投資家が共有持分を所有し、運用する投資形態
証券化不動産投資
不動産を担保とした証券などを発行することにより、投資金額の少額化の流動化を図る形態